Świadectwo charakterystyki energetycznej i dyrektywa EPBD: co zmienią dla kupujących domy

VÆRD INVEST · opublikowano 13 października 2026 · zaktualizowano 13 października 2026 · 6 min czytania

Krótka odpowiedźOd 28 kwietnia 2023 r. sprzedający dom musi przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej; za brak grozi grzywna do 5 000 zł. Unijna dyrektywa EPBD (2024/1275) wymaga, by od 2030 r. wszystkie nowe budynki były zeroemisyjne, a od 2028 r. nowe budynki publiczne. Państwa miały wdrożyć jej główne przepisy do 29 maja 2026 r. Dla kupującego oznacza to, że zapotrzebowanie domu na energię będzie coraz lepiej widoczne i porównywalne, co może wpływać na ceny.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Kiedy: przy sprzedaży i najmie budynku lub lokalu. Sprzedający przekazuje świadectwo kupującemu, a notariusz odnotowuje to w akcie.
Ważność: zwykle 10 lat; po przebudowie zmieniającej zużycie energii trzeba sporządzić nowe.
Kto sporządza: osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
Co pokazuje: roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną (EP), udział energii odnawialnej i emisję CO₂.

Dyrektywa EPBD – najważniejsze daty

Data	Co się zmienia
maj 2024	Dyrektywa (UE) 2024/1275 wchodzi w życie
29 maja 2026	Termin wdrożenia głównych przepisów przez państwa UE
1 stycznia 2028	Nowe budynki publiczne mają być zeroemisyjne
1 stycznia 2030	Wszystkie nowe budynki mają być zeroemisyjne (z wyjątkami w dyrektywie)
2030 / 2035	Średnie zużycie energii pierwotnej w budynkach mieszkalnych niższe o co najmniej 16% / 20–22% względem 2020 r.

Dyrektywa nie nakłada na właścicieli pojedynczych domów obowiązku remontu do określonej klasy. Cele dla budynków mieszkalnych dotyczą średniej dla całego kraju; sposób ich osiągnięcia określą polskie przepisy wdrażające. Sprawdzaj aktualny stan prac legislacyjnych.

Co to znaczy przy zakupie domu

Poproś o świadectwo i porównaj wskaźnik EP z wymaganiem warunków technicznych (dla domu jednorodzinnego od 2021 r. EP nie więcej niż 70 kWh/(m²·rok)).
Sprawdź, jakie źródło ciepła ma dom. Dom ogrzewany gazem lub węglem będzie miał gorszy wskaźnik emisji niż dom z pompą ciepła zasilaną częściowo z fotowoltaiki.
Patrz na dokumentację instalacji: świadectwo opiera się na danych z projektu i urządzeń.

Kiedy to nie jest dla CiebieTen poradnik nie przesądza, jak dyrektywa zostanie wdrożona w Polsce ani jak wpłynie na ceny konkretnych domów. Prognozy cen traktuj ostrożnie; pewne są obowiązki ze świadectwem i daty z dyrektywy.

Najczęstsze pytania

Czy przy zakupie domu od dewelopera dostanę świadectwo energetyczne?

Tak. Obowiązek przekazania świadectwa dotyczy każdej sprzedaży budynku, także nowego.

Jaka jest kara za brak świadectwa przy sprzedaży?

Brak przekazania świadectwa jest wykroczeniem zagrożonym grzywną od 20 do 5 000 zł.

Czy będę musiał remontować dom przez dyrektywę EPBD?

Dyrektywa nie nakłada takiego obowiązku bezpośrednio na właścicieli domów. Cele dla budynków mieszkalnych są krajowe; szczegóły określą polskie przepisy.

Co oznacza budynek zeroemisyjny?

Budynek o bardzo niskim zapotrzebowaniu na energię, które pokrywa energia odnawialna, bez emisji z paliw kopalnych na miejscu. Dokładną definicję podaje dyrektywa.

Zobacz to w praktyce

Rezydencja Bliźniacza w Przasnyszu: dom 157 m² z pompą ciepła i rekuperacją od 849 000 zł, z pakietem fotowoltaiki i magazynu energii 909 000 zł.

Zobacz Rezydencję

Źródła

Powiązane poradniki

Informacje mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani technicznej. Przepisy i ceny energii się zmieniają – sprawdź datę aktualizacji.