Prospekt informacyjny, rachunek powierniczy i DFG: co sprawdzić przed umową z deweloperem

VÆRD INVEST · opublikowano 13 października 2026 · zaktualizowano 13 października 2026 · 6 min czytania

Krótka odpowiedźGdy kupujesz dom od dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej, chroni Cię ustawa z 20 maja 2021 r. Przed umową deweloper musi bezpłatnie przekazać prospekt informacyjny z wzorem umowy. Twoje wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a od każdej wpłaty deweloper odprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym. Koszty notarialne umowy deweloperskiej strony dzielą po połowie.

Co zawiera prospekt informacyjny

dane dewelopera i jego dotychczasowe inwestycje,
stan prawny działki, numer księgi wieczystej, obciążenia,
pozwolenie na budowę, planowany harmonogram i terminy,
zagospodarowanie okolicy (plan miejscowy, planowane inwestycje w pobliżu),
rodzaj rachunku powierniczego i bank,
standard wykończenia i wzór umowy deweloperskiej.

Rachunek powierniczy i DFG

	Rachunek otwarty	Rachunek zamknięty
Kiedy deweloper dostaje pieniądze	po zakończeniu kolejnych etapów budowy, po kontroli banku	dopiero po przeniesieniu własności na kupującego
Składka na DFG (od wpłaty)	0,45%	0,1%
Ochrona	bank i DFG zabezpieczają wpłaty w razie upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy	jak obok

Koszty i formalności

Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego. Koszty notarialne i sądowe tej umowy strony ponoszą w równych częściach.
Maksymalna taksa notarialna za umowę deweloperską to połowa stawki z rozporządzenia o taksie notarialnej.
Roszczenie z umowy deweloperskiej wpisuje się do księgi wieczystej, co chroni Cię przed sprzedażą domu innej osobie.

Kiedy to nie jest dla CiebieJeśli kupujesz gotowy dom po zakończeniu budowy i zawierasz od razu umowę sprzedaży (bez umowy deweloperskiej), część opisanych mechanizmów może Cię nie dotyczyć. Zapytaj sprzedawcę, na jakiej podstawie odbywa się sprzedaż, i skonsultuj umowę z prawnikiem.

Najczęstsze pytania

Czy deweloper musi dać prospekt informacyjny?

Tak, przy umowie deweloperskiej. Prospekt z załącznikami przekazuje się bezpłatnie przed zawarciem umowy, a jego treść jest częścią umowy.

Ile wynosi składka na DFG?

0,45% wpłaty przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1% przy zamkniętym. Płaci ją deweloper; zgodnie z rozporządzeniem z 2022 r.

Kto płaci notariuszowi za umowę deweloperską?

Deweloper i kupujący po połowie. Umowę przeniesienia własności zwykle opłaca kupujący – sprawdź zapis w umowie.

Czy mogę odstąpić od umowy deweloperskiej?

Ustawa przewiduje prawo odstąpienia w określonych sytuacjach, m.in. gdy prospekt nie odpowiada umowie, przy niedotrzymaniu terminu przeniesienia własności lub nieusunięciu istotnej wady. Szczegóły w ustawie i umowie.

Zobacz to w praktyce

Rezydencja Bliźniacza w Przasnyszu: dom 157 m² z pompą ciepła i rekuperacją od 849 000 zł, z pakietem fotowoltaiki i magazynu energii 909 000 zł.

Zobacz Rezydencję

Źródła

Powiązane poradniki

Informacje mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani technicznej. Przepisy i ceny energii się zmieniają – sprawdź datę aktualizacji.